Einflussfaktoren für die Immobilienpreise

Wohnimmobilien sind in Ihren Preisen über die vergangenen zehn Jahren ca. um die Hälfte angestiegen. Der Preisanstieg war insbesondere in den Metropolregionen stärker. Selbst Corona konnte diese Entwicklung nicht ausbremsen.

Dieser Boom kann jedoch, wie bei jedem wirtschaftlichem Vorgang, nicht ewig andauern. Inflation, steigende Bauzinsen, Krieg und Energiekrise scheinen eine Trendwende herbeizuführen. Erstmals seit langer Zeit sind in der zweiten Jahreshälfte 2022 die Preise für Immobilien leicht zurückgegangen. Es ist vom Ende des Immobilien-Booms die Rede.

Energieeffizienz ist inzwischen ein großes Thema. Seit Beginn der Energiekrise ist die Nachfrage nach energetisch schlechten Wohnungen und Häusern, d.h. nach Objekten aus Baujahren vor 1990 eingebrochen. Dieser Aspekt wirkt sich ebenfalls negativ auf die Immobilienpreise im entsprechenden Segment aus. Hier sind Eigentümer gefordert, ihre Immobilien einer energetischen Sanierung zu unterziehen. Schwieriger wird jedoch die Situation in stark ländlichen und strukturschwachen Gebieten, wo die energetische Sanierung aufgrund des niedrigeren Wiederverkaufswertes fragwürdig erscheint.

Trotz der oben geschilderten Entwicklungen gibt es ebenso eine Reihe von Faktoren, die gegen einen starken Preissturz sprechen. Diese sind:

• Weniger Neubau durch gestiegene Baukosten und Zinsen
  Baukosten sind in den letzten Jahren immer weiter gestiegen. Besonders das Baumaterial wird deutlich teurer. Und nun kommen zu den Baukosten noch die rasant gestiegenen Zinsen. Dies führt dazu, dass immer mehr Bauprojekte gestoppt werden und einige Bauherren kapitulieren. Insbesondere Projekte für bezahlbaren Wohnraum platzen, da es sich nicht mehr rechnet. Weniger Neubau bedeutet auf der anderen Seite auch weniger Angebot und dadurch höhere Immobilien- und Mietpreise
• Nettozuzug nach Deutschland
  Der Mangel an Wohnraum ist immer noch ein wichtiges Thema insbesondere in den Großstädten Deutschlands. Die weiterhin steigende Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen steht den sinkenden Neubauzahlen entgegen.

Die Situation hat sich durch den Krieg nochmals verschärft. 1,1 Millionen Menschen aus der Ukraine sind geschätzt seit Kriegsbeginn nach Deutschland gekommen. Dies führt ebenfalls zu steigenden Miet- und Kaufpreisen. Wie sich die oben genannten Einflussfaktoren auf die Immobilienpreise auswirken wird, ist schwierig hervorzusehen. Doch trotz unterschiedlicher Impulse scheint es so, dass der Preisanstieg von Immobilien vorübergehend gestoppt ist.

Marktlage Ilmenau und Stadtgebiete

Ilmenau ist eine Stadt im Bundesland Thüringen, Deutschland. Der Immobilienmarkt in Ilmenau hat in den letzten Jahren ein moderates Wachstum erlebt. In zentraler Lage von Ilmenau sind Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen nach wie vor knapp. Weiterhin ist die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und größeren Eigentumswohnungen gestiegen, was die Preisentwicklung zusätzlich förderte.

Der Immobilienmarkt in Ilmenau hängt jedoch sehr stark vom Standort, Alter und Zustand der Immobilie ab. In strukturschwachen Stadtteilen von Ilmenau war trotz der positiven Tendenzen ein Rückgang der Preise zu verzeichnen. In diesen Lagen befinden sich die Bestandsimmobilien in einem eher schlechtem Sanierungszustand. In den letzten Jahren wurden in diesen Lagen kaum Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, da Investitionen sich beim Wiederverkauf weniger auszahlen als sie ursprünglich kosten. Dieser Umstand hat die Marktsituation in den strukturschwächeren Stadtgebieten zusätzlich verschlechtert.

Entwicklung der Immobilienpreise für Wohnungen in Ilmenau-Kernstadt/ Immobilienpreisspiegel Ilmenau-Kernstadt

Aufstrebende Stadtteile von Ilmenau sind Langewiesen, Oberpörlitz und Unterpörlitz. Weniger gefragte Stadtgebiete bzw. ländlich gelegene Wohnlagen sind Frauenwald, Stützerbach und Möhrenbach. In diesen Stadtteilen leiden insbesondere Häuser älteren Baujahrs, d.h. mit schlechter Energiebilanz aufgrund der aktuellen Energiekrise unter hohen Preisabschlägen. Die Entwicklung in Manebach, Heyda und Gehren kann als durchschnittlich bewertet werden.

Grundsätzlich kann zusammengefasst werden, dass je weiter von der Kernstadt entfernt, desto niedriger der Kaufpreis pro m² ist.

Entwicklung der Immobilienpreise für Häuser in Ilmenau-Kernstadt/ Immobilienpreisspiegel Ilmenau-Kernstadt

Das Angebot an Mietwohnungen in Ilmenau ist seit Jahren knapp und scheint auch in Zukunft Mangelware zu sein. Die nachfolgende Abbildung gibt eine Übersicht über die Entwicklung des Mietspiegels in Ilmenau-Kernstadt. Über die Mietpreisentwicklung der umliegenden Stadtteile von Ilmenau gibt es keine aussagekräftige Datenlage.  

Entwicklung der Mietpreise für Wohnungen in Ilmenau-Kernstadt

Laut den Daten von Immobilienscout24.de im Februar 2023, gibt es aktuell etwa 30 Einfamilienhäuser zum Verkauf in Ilmenau. Der durchschnittliche Angebotspreisfür ein Einfamilienhaus in Ilmenau liegt bei etwa 225.000 Euro. Die Preisspanne reicht von etwa 80.000 Euro für ältere Häuser in weniger begehrten Gebieten bis zu über 500.000 Euro für hochwertige Häuser in bevorzugten Lagen.
Die rechts abgebildete Karte gibt eine Übersicht über die aktuelle Wohnlage von Ilmenau- Kernstadt. Die Wohnlage in den weiteren Stadtteilen von Ilmenau wird im nachfolgendem Bild dargestellt.

Wohnlage Ilmenau-Kernstadt

Wohnlage Ilmenau-Stadtgebiete

Aufgrund der Zinssteigerung sind weniger junge Familien in der Lage ein Einfamilienhaus zu finanzieren und suchen aktuell nach Eigentums- bzw. Mietwohnungen im 4-6 Zimmer-Bereich. Kleinere Eigentumswohnungen sowie Mehrfamilienhäuser, welche sich eher zur Kapitalanlage eignen, sind aufgrund der gleichbleibenden Renditevorstellung der Investoren besonders stark von dem Zinsanstieg betroffen. Der Preis richtet sich bei diesen Objekten mehr nach nüchternen Fakten als nach Ausstattung, Lage und Aufteilung als bei klassischen Selbstnutzerobjekten.

Weiterhin sind aufgrund des zunehmenden politischen Drucks bezogen auf die Heizvarianten mit fossilen Brennstoffen wie Gas und Öl starke Unsicherheiten bei Kaufinteressenten zu spüren. Eine komplette Umrüstung der Heizungsanlage wird von den Interessenten als auch von den Banken kalkulatorisch mit einbezogen und es kommt häufiger zu Nachverhandlungsversuchen.

Prinzipiell ist bei diesem Marktbericht jedoch, wenn wir über Lage der Stadtteile sprechen, die Makrolage gemeint. Die Mikrolage der Immobile muss in jedem Fall von einem Experten vor Ort beurteilt werden. Hier können schon wenige hundert Meter Entfernung aufgrund verschiedenster Faktoren einen enormen Preisunterschied verursachen.
Die nachfolgende Grafik gibt eine Übersicht über die Kaufpreisentwicklung in den letzten 5 Jahren in Ilm-Kreis (ohne Arnstadt). Außerdem wird eine Prognose über die weitere Preisentwicklung bis 2024 gestellt. Es wird ein negativer Trend von ca. 6 % erwartet.

Wertentwicklung Immobilienpreise in Ilm-Kreis (ohne Arnstadt)

Alle Angaben ohne Gewähr. Quellen capital.de/Immobilienkompass, wiwo.de, tagesschau.de/wirtschaft, wohnungsboerse.net

Prognose

Der Wohnimmobilienmarkt ist anspruchsvoller geworden und Prognosen sind durch kaum vorhersehbare Faktoren, auf die wir versucht haben in diesem Marktbericht einzugehen, immer schwieriger zu treffen. Die weitere Entwicklung der Weltpolitik, insbesondere in Bezug auf den Krieg in der Ukraine, wird eine große Auswirkung auf die Inflation und damit auch auf die Zinsentwicklung haben. Marktteilnehmende werden sich jedoch auch zunehmend mit der neuen Situation arrangieren.

Marktweit sollen 2023 die Preise für Wohnimmobilien laut einer Studie der DZ Bank im Jahresdurchschnitt um vier bis sechs Prozent fallen. Wobei Immobilien in guten Lagen mit einer guten Energiebilanz laut den meisten Experten im Preis stabil bleiben werden oder sogar teurer werden.

Unser Tipp: Eigentümer sollten sich nicht allzu sehr von pauschalen Prognosen verunsichern lassen. Es ist ratsam sich von lokalen Maklern, die langjährige Erfahrung haben, beraten zu lassen. Denn der Makler vor Ort beschäftigt sich täglich mit dem lokalen Markt und der regionalen Entwicklung und kann Sie deshalb am besten beraten und den günstigen Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Immobilie gut abschätzen.

Ihr Team von Immobilienbewegung